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Aktuelle Urteile nach Themengebiet

Formelle und materielle Wirksamkeit der Abrechnung

Heizkostenverteilung in Fällen von “Rohrwärme” nach den “Regeln der Technik”: Beiblatt zur VDI-Richtlinie 2077

Der Bundesgerichtshof (BHG) hat entschieden, dass ebenso wenig wie der Vermieter dem Mieter die Vorschriften der HeizkostenV mitteilen oder erläutern muss, ihm der Vermieter den Text der VDI-Richtlinie 2077, welche mathematisch-technische Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, aushändigen oder ihm deren Inhalt in anderer Weise zur Kenntnis bringen muss. Ferner unterliegt die erstmalige Bestimmung des Wärmeverbrauchs durch den Vermieter nach anerkannten Regeln der Technik gem. § 7 I 3, 4 HeizkostenV keiner Ankündigungspflicht, denn sie betrifft nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabs, sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs.

BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 193/14 -

Betriebskostennachforderung trotz vorbehaltloser Zahlung/Erstattung – Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis
Weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenen Guthabens durch den Vermieter führt für sich genommen zu einer Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das eine spätere Nach- oder Rückforderung während des Laufs der Ausschlussfristen entgegensteht.
(BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09)

Vorwegabzug ist keine Mindestanforderung an Betriebskostenabrechnung
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
(BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10)

Angabe von Personenbruchteilen in der Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil (hier: 20,39) angegeben und nicht näher erläutert ist. Für die formelle Wirksamkeit muss die Abrechnung - ggfs. durch Belegeinsicht - nachvollziehbar sein, sie bedarf aber nicht der Erläuterung jedes Details.
(BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09)

Erläuterung auch außerhalb der Betriebskostenabrechnung möglich
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
(BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10)

Zusammenfassung mehrerer Wohngebäude zu einer Abrechnungseinheit
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.
(BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 und BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 151/10)

Mietrecht - Betriebskostenabrechnung: Abgrenzung formelle/materielle Wirksamkeit
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die ("formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).
(BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 - LG Mannheim, AG Mannheim)

Vermieter darf Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zusammen abrechnen
Ein Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ zusammenfassen.
(BGH, Urteil vom 16.9.2009 – VIII ZR 346/08)

Abrechnungszeitraum und formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung
Der BGH sieht keine Gefahr, dass Betriebskosten-Alibi-Abrechnungen kurz vor Verstreichen des Abrechnungszeitraums verschickt werden. Hauptsache, die Abrechnung ist "formell" ordnungsgemäß, nachgebessert werden kann dann immer noch, was das Zeug hält. Ein fehlerhafter Abrechnungsschlüssel stört jedenfalls die formelle Richtigkeit nicht im geringsten. Das Urteil bestätigt die bereits im Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 erfolgte Rechtsprechung.
(BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 116/04)

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Messgeräte

Mietrecht - Duldung der Installation eines zusätzlichen Messgeräts
Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden.
(BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 170/09 – LG Dessau-Roßlau, AG Wittenberg)

Das richtige Messgeräte am richtigen Ort
Heizkostenverteiler müssen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 4 HKVO für das jeweilige Heizsystem geeignet und so am Heizkörper angebracht sein, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist. Ist das nicht der Fall, ist die Heizkostenabrechnung unrichtig und somit nicht fällig. (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.1986 – Az. 61 S 112/85)

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Belegeinsicht

Einsicht in Verwaltungsunterlagen
Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen lassen.
(BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10)

Übersendung von Belegkopien
Grundsätzlich hat der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung keinen  Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung. Im Einzelfall kann anders entschieden werden.
(BGH, Beschluss vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09)

Recht auf Einsichtnahme
Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die  Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auf die  Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden  Wohnungseigentümer ausgehändigt hat.
(Landgericht Mannheim, Urteil vom 16.08.1995, Az. 4 S 47/95, WM 96,630)

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Umlagefähige Kosten und Umlagemaßstab

Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters
in der Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, mit
welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der
Betriebskostenabrechnung ansetzen darf.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über
die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten.
Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich
entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne
Mehrwertsteuer).
Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das
erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der
unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV*
die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den
fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten
entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und
gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven
Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die
anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt
hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der
Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.


*§ 1 BetrKV: Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch
das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen
Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des
Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder
Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige
Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die
Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(BGH Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12)

Terrorversicherung als Nebenkosten der Gewerberaummiete – Wirtschaftlichkeitsgebot
Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen und ist damit umlagefähig.
(BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09)

Circa-Angaben in Mietverträgen
Es macht keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa-Fläche genannt wird. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner, gilt die tatsächliche Fläche.
(BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII 144/09)

Öltankreinigung zählt zu umlagefähigen Betriebskosten
Die wiederkehrenden Kosten der Reinigung eines Öltanks sind umlagefähige Betriebskosten, weil derartige Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile von § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfasst werden.
(BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08)

Kündigung wegen falscher Wohnflächenangabe
Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter fristlos kündigen und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern
(BGH, Urteil vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/08)

Vermieter dürfen Betriebskosten nach Abflussprinzip abrechnen
In einer wichtigen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass Vermieter die Betriebskosten nach dem sog. Abflussprinzip abrechnen dürfen. Damit ist ein langjähriger Streit in Rechtsprechung und Literatur zugunsten der Vermieter entschieden.
(BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07)

Hobbyraum gehört zur Wohnfläche
Wurde ein im Keller befindlicher Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum vermietet, so kann der Vermieter die Wohnfläche unter Einbeziehung der Fläche des Hobbyraums ermitteln und der Abrechnung zugrunde legen.
(BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07; BGH v. 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, NZM 07, 595).

Flächenangaben in der Teilungserklärung
Die in der Teilungserklärung festgelegten Flächen der Eigentumswohnungen sind der Heizkostenabrechnung in Jahres- und Einzelabrechnung zugrunde zu legen.
(OLG Schleswig, Urteil vom 01.03.2007, 2 W 196/06, WuM 07, 471).

Kosten der Zwischenablesung sind Verwaltungskosten
Bisher war umstritten, wer die Kosten für eine Zwischenablesung bei Einzug oder Auszug von Mieter/innen zu tragen hat. Der BGH entschied nun zugunsten der Mieter/innen: Die Kosten einer Zwischenablesung sind keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die den Mieter/innen grundsätzlich nicht in der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können. (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07)

Kosten Aufzug auf Erdgeschossmieter
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularmietvertrag auch auf die Mieter/innen einer Erdgeschosswohnung als Betriebskosten umlegen darf. Dabei ist die Umlage völlig unabhängig vom tatsächlichen Nutzen für die Mieter/innen möglich, also auch, wenn mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreicht werden kann. Die Kosten für den Aufzugsbetrieb sind verbrauchsunabhängige Kosten und werden einheitlich abgerechnet. Eine unangemessene Beeinträchtigung der Erdgeschossmieter/innen kann der BGH nicht erkennen.
(BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06)

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Eichpflicht

Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind.
(BGH, Urteil vom 17. November 2010, Az: VIII ZR 112/10)

Ein Eigentümerbeschluss der die Nacheichung von Warmwasserzählern ablehnt, verstößt gegen gesetzliche Vorschriften und kann daher keinen Bestand haben.
(BayObLG, Beschuss vom 26.03.1998, Az. 2Z BR 154/97)

Wird die Eichfrist bei Warmwasserzählern überschritten, kann vom Kürzungsrecht Gebrauch gemacht werden.
(BayObLG, Urteil vom 26.3.1998, 2 Z BR 154/97, WuM 1998, 371)

WEG-Verwalter kann die Verwendung nicht geeichter Messwerte zur Erstellung der Jahresabrechnung untersagt werden; VG Köln, AZ: 1 L 1593/14, 26.11.2014

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Schönheitsreparaturen

Pflicht zu Schönheitsreparaturen setzt zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung voraus.

Der Bundesgerichtshof hat seine fast 30 Jahre alte Rechtsprechung zur Übertragungvon Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert war. Dies sieht das Gericht nun anders und hält die Übertragung derSchönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung für unwirksam.

(BGH, Urteile vom 18.3.2015, AZ: VIII 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13)

Erstattungsansprüche von Mietern verjähren nach 6 Monaten

(BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10)

Kosten von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel
Erbringt der Mieter Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel, kann er die Kosten vom Vermieter erstattet verlangen. Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters unterliegt jedoch der 6-monatigen Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB.
(LG Freiburg, Urteil vom 15.07.2010)

Fachgerecht
Unwirksam sind Vertragsklauseln, die vorschreiben oder den Eindruck erwecken, Mieter müssten die Wohnung von einem Fachbetrieb renovieren lassen. Sind Mieter tatsächlich verpflichtet zu renovieren, dürfen sie die Arbeiten auch selbst erledigen.
(BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09)

Geld zurück
Hat der Mieter die Wohnung beim Auszug renoviert oder anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen gezahlt, weil er irrtümlich glaubte, aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet zu sein, kann er vom Vermieter Erstattung seiner Kosten fordern.
(BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07)

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Nebenkostenvorauszahlungen

Anpassungsrecht des Vermieters für Nebenkostenvorauszahlungen

BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 -Der BGH hat entschieden, dass es keinen rechtlichen Bedenken begegnet, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist auch bei vespäteter Abrechnung möglich
Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.
(BGH, Urteil vom 16.06.2010)

Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung
Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter Betriebskosten viel zu niedrig ansetzen, sagt der BGH. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit ein Lockvogelangebot dar, denn die gesamten Wohnkosten erscheinen niedriger als sie sind. Die erste Betriebskostenabrechnung macht es drastisch deutlich.
(BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03)

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Rechte und Pflichten des Mieters

 

Verantwortlichkeit bei Feuchtigkeitsschäden AG Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 - 48 C 31/12 (5) -

Das Amtsgericht hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wer den Beweis führen muss, wer für die Bildung von Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist. Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter zunächst aus technisch-hand-werklicher Sicht auszuschließen hat, dass Feuchtigkeitsschäden auf die Bausubstanz zurückzuführen sind. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.

Schadenbeseitigung nach einem Wohnungsbrand

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so hat der BGH entschieden, dass den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht trifft, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13 –

 

Wohnung zu klein – Mieter darf Miete kürzen
Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche kürzen.
(BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10)

Dauerhaftes Lüften ist unzumutbar
Kann die Schimmelbildung in einer Wohnung nur durch dauerhaftes Lüften vermieden werden, widerspricht dies den Anforderungen an eine normale Wohnnutzung und eine Mietminderung (hier um 100 Prozent) ist gerechtfertigt. (AG München, Urteil vom 11.06.2010)

Trittschall
Mieter haben kein Recht zur Mietminderung wegen Mängeln der Trittschalldämmung, wenn die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten wurden. Maßgeblich sind die DIN-Vorschriften, die zum Zeitpunkt des Hausbaus galten.
(BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09)

Einspruch für jedes Abrechnungsjahr neu erforderlich
Auch wenn ein Wohnungsmieter der Sache nach gleiche Einwendungen schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat, muss er diese Einwendungen gegen eine vom Vermieter aktuell erstellte Betriebskostenabrechnung erneut innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben.
(BGH, Urteil vom 12.05.2010)

Verjährung
Der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung von Mängeln in der Wohnung oder im Haus kann nicht verjähren.
(BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09)

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Leerstandsregelungen

Mieter muss Warmwasserkosten bei hohem Leerstand mittragen

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus beschäftigt und hierbei die zwingende Anwendung der Vorschriften der HeizkostenV bestätigt. Auch bei hohem Leerstand sind Kosten zu 50 % nach Verbrauch und übrige Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche aufzuteilen.

(Urteil vom 10.12.2014 -VIII ZR 9/14 -)


Berücksichtigung von Leerstand bei der Betriebskostenabrechnung
Auch bei der Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel muss der Vermieter bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen.
(LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010)

Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten
Der Vermieter hat die Heizkosten für leerstehende Wohnungen zu tragen. Der Abrechnungsmaßstab kann von Quadratmeter Gesamtfläche nicht auf Quadratmeter beheizte Fläche einseitig verändert werden. (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03)

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Kaltwasserabrechnung

Umlegung verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch ist unzulässig
Die Umlegung (auch) verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher nicht zulässig.
(Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 25.06.2009)

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Fristen

Änderung der Abrechnung auch nach Ablauf der Auschlussfrist von 12 Monaten
Vermieter darf bei offensichtlichem Fehler in der Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Auschlussfrist korrigieren.
(BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10)

Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung
Ein Mieter hat seinem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung stets mitzuteilen, wenn die Betriebskosten für die betreffende Abrechnungsperiode falsch abgerechnet wurde.
(BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/10)

Keine einjährige Abrechnungsfrist bei Gewerberaum
Der BGH lehnt die analoge Anwendung des § 556 BGB ab. Danach würde der Vermieter gegenüber seinem gewerblichen Mieter seinen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung erst dann verlieren, wenn zu der Fristversäumung noch weitere Umstände hinzutreten, die den Mieter darauf schließen lassen, der Vermieter habe auf die Geltendmachung seiner Ansprüche verzichtet. Der bloße Zeitablauf genügt also nicht.
(BGH, Urteil vom 17.11.2010 – XII ZR 124/09)

Fristen für die nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten
Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst können sie Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Wenn diese Frist unverschuldet nicht eingehalten werden kann, weil z.B. Grundsteuerbescheide erst später eingehen, dürfen sich Vermieter dennoch nicht unnötig viel Zeit lassen. Der BGH meint: Innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses soll die Abrechnung erfolgen.
(BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05)

Rückforderung einer auf eine verspätete Abrechnung von Betriebskosten geleisteten Nachzahlung
Wenn der Vermieter die Betriebskosten verspätet, d.h. erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, abrechnet, so sind seine Ansprüche auf Nachzahlung grundsätzlich erloschen und nicht verjährt. Mieter/innen können bereits erfolgte Nachzahlungen zurückverlangen.
(BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05)

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Ablesung, Zwischenablesung

Heizkostenabrechnung und Ablesefehler bei der Ermittlung des anteiligen Verbrauchs
Der BGH hat entschieden, dass bei fehlerhaftem Ablesen der Messgeräte (Heizkostenverteiler) die Mieter/innen nicht berechtigt sind, die Kosten einseitig zu kürzen. Bei einem Ablesefehler kann die verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten auch mittels der Gradtagszahlenmethode oder anhand von Vergleichswerten erfolgen.
(BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04)

Anmeldung Ablesetermin und Zugang zur Wohnung
Der Ablesetermin für die Erfassungssysteme muss 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Der Ableser muss in die Wohnung gelassen werden. Der Vermieter kann dies notfalls durch Gerichtsbeschluss erzwingen.
(Landgericht Köln 1 S 81/88; WM 88, 87)

Technische Prüfung
Der Mieter muss - ebenso wie für die technische Prüfung und das Ablesen der Geräte - für die Montage der Verdunstungsgeräte die Mitarbeiter des jeweiligen Messdienstunternehmens in die Wohnung lassen
(Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.12.1985, Az. 23 S 133/85, HKA 7/1986).

Unterschrift ist verbindlich
Hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, so kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf Ablesefehler berufen. In diesem Fall hat die Ehefrau das Ableseprotokoll durch ihre Unterschrift deklaratorisch anerkannt. Die Erklärung war ihm als eigene zuzurechnen. Damit sind alle Einwendungen abgeschnitten, die am Tage der Ablesung bekannt waren oder die infolge Fahrlässigkeit nicht erkannt wurden, mithin auch die Einwendung der unzutreffenden Ablesung.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96, HKA 1997,15)

Zwischenablesung
Die Heizkostenabrechnung kann bei einem Nutzerwechsel insgesamt nach Gradtagzahlen vorgenommen werden, wenn die Summe der Promillewerte nach der Gradtagzahlentabelle für den vergangenen Verbrauchszeitraum weniger als 400 Promille beträgt. In einer Wohnung wurde im März eine Zwischenablesung gemacht. Die letzte Hauptablesung und der Ampullentausch waren im Dezember. Das Gericht schloss sich der Auffassung der entsprechenden Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. an. Darin ist festgelegt, dass Zwischenablesungen an Verdunstungsheizkostenverteilern nur dann sinnvoll sind, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 - aber höchstens 800 Gradtagzahlen abgelaufen sind. Die Zwischenablesung durfte verworfen werden und die Trennung der Kosten auf Vor- und Nachmieter nach Gradtagzahlen wurde anerkannt.
(Amtsgericht Rheine, Urteil vom 25.10.1994, Az. 4 C 308/94, HKA 04/95)

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Allgemeines

Renovierungskosten bei Modernisierung
Renovierungskosten infolge von Modernisierungsmaßnahmen gehören zu den Modernisierungsmaßnahmen und sind auf die Mieter im Wege einer Mieterhöhung umlagefähig.
(BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 173/10)

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch ohne Ankündigung zulässig
Der BGH hat in seinem Urteil ausgeführt, dass die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat.
(BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10)

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Trinkwasser Verkehrssicherung

Haftung des Vermieters für Folgen einer Legionelleninfektion des Mieters - Prüf-/Wartungsversäumnisse

Der BGH hat die Voraussetzungen zur Pflicht des Wohnraumvermieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen, näher definiert und die Frage geklärt, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, die haftungsbegründende Kausalität betrifft und daher des Vollbeweises (§ 286 IZPO) bedarf.

BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 161/14 –

Rauchwarnmelder

Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter: Mieter muss Installation grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung dulden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Entscheidungen (Urteile vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 216/14 sowie VIII ZR 290/14) eindeutig entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit führt, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude “in einer Hand” sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.

Die von den Vermietern oder von Wohnungseigentumsgemeinschaften beabsichtigten Einbauten von Rauchwarnmeldern führen zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Die damit einhergehende Duldungspflicht gilt auch im Fall, dass bereits durch Mieter oder Wohnungseigentümer selbst ausgewählte Rauchwarnmelder eingebaut sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für ein gesamtes Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet und dadurch den Sicherheitsbelangen, die durch die gesetzlichen Regelungen erreicht werden sollen, besser Rechnung getragen.